מהו מצג מטעה בפרוספקט מטעם קבלן/יזם

1.    התובעים רכשו מהנתבעת שהינה חברה קבלנית, דירות בפרויקט "גלי ים" ליד מסילת הרכבת בחיפה ובסמוך למבנים של צה"ל ששימשו בעבר לפרויקט "נערי רפול".

2.    התובעים טענו כי הקבלן לא השלים את עבודות הפיתוח בפרויקט, וכן כי קיימים מטרדי רעש וזיהום אויר.

3.    לטענת התובעים הקבלן הבטיח להם טרם הרכישה כי יבנה קיר אקוסטי שיצמצם את המפגעים, אך לא עשה כן, ולכן הם דורשים פיצוי בשל ירידת ערך הדירות ובגין המטרד ועוגמת הנפש הנגרמת להם.

4.    בנוסף טענו התובעים כי הובטח להם שהפיתוח הסביבתי יכלול גינות, שטחים ציבוריים, כבישי גישה וגדר דקורטיבית, אך הפיתוח לא הושלם, והדבר גורם לירידת ערך הדירות ולעוגמת נפש.

5.    הקבלן טען כי לא יצר כל מצג שווא כלפי התובעים. לטענתו לא הבטיח לבנות קיר אקוסטי, וכן לא ביצע כל הפרה בעניין עבודות הפיתוח.

6.    בית המשפט קיבל את גירסת התובעים לעניין ההבטחה שניתנה להם כי יבנה קיר אקוסטי. למרות שהדבר לא נזכר בחוזה נקבע כי ההבטחה בעל-פה הינה חלק מן התניות החוזיות. בהמ"ש קיבל את עדות התובעים, מה גם שהקבלן לא הביא כעד מטעמו את נציגי השיווק הרלוונטיים.

7.    בנוסף, בהמ"ש קבע כי הקבלן התחייב בחוזה לבנות את הפרויקט בהתאם לתב"ע, והתב"ע מחייבת במפורש את הקמתו של הקיר האקוסטי, כמו גם את פינויים של המבנים להריסה. בתשריט שצורף לתב"ע מסומנים מיקום הקיר, "מבני רפול" המיועדים להריסה, והשטח המיועד לשטח ציבורי פתוח.

8.    הקבלן טען כי אף אם הייתה הבטחה בעל-פה טרם החתימה, הרי שבחוזה מצויין שכל הסכמה שכזו בטלה, וכן שהתובעים לא יכולים להסתמך על התב"ע, כיון שהודו שלא בדקו אותה. נקבע שיש בטענה זו חוסר תום לב והיא נדחתה, שכן מדובר בנושא מהותי המחויב עפ"י התב"ע, והתובעים, שהינם אנשים פשוטים, האמינו בעניין זה לנציגי  השיווק מטעם הקבלן. 

9.    לעניין "מבני רפול" נקבע שגם פינויים היה חלק מתניות החוזה, לרבות סלילת כביש גישה לפרויקט באותו שטח. לדברי בהמ"ש הדבר עולה הן מעדויות התובעים, הן מהתב"ע והן מהפרוספקט שערך הקבלן, אשר בו מצויר דשא וכביש גישה במקום של המבנים.

10.    נקבע כי אמנם ההלכה הינה שאין ליתן בדרך כלל תוקף למצגים שלא באו לידי ביטוי מפורש בחוזה על מפרטיו ונספחיו.

11.    עם זאת, מרבית הפסיקה עוסקת במצגים לגבי גודל של דירות או גודל של רכוש משותף, ולא במצג לגבי בנית רכיב בתוך הפרויקט. בנוסף, הפסיקה שחייבה מוכרים בנוגע למצגים בפרוספקט, התייחסה ברוב המקרים למצבים שבהם הפרוספקט התייחס לנתונים שלא הופיעו לאחר מכן בחוזה או במפרט או בתשריט, או לחילופין לנושאים שהופיעו במפרט או בתשריט אך קשה היה (לאדם הסביר) להבינם.

12.    בהמ"ש קבע כי בענייננו, לעומת זאת, הנחזה מהפרוספקט עולה בקנה אחד עם התב"ע ועם המצגים בעל-פה, וניתן היה לבסס עליו ציפיות. בהמ"ש עשה בעניין זה אבחנה ממקרים אחרים בהם נדחו טענות דומות של רוכשים, מן הסיבה שבאותם מקרים נקבע כי המצג אינו עולה בקנה אחד עם המסגרת החוזית.

13.    נקבע כי הקבלן, שהתחיל בשלב כלשהו את בניית הקיר, לא סיימו, ובכך הפר את התחייבותו, וכן הפר את התחייבותו להשלמת עבודות הפיתוח.

14.    לתובעים נפסק פיצוי בגין ירידת ערך דירותיהם, אך בשיעור מופחת של 70%, מכיון שאם תושלמנה העבודות לא ישאר נזק ברכיב זה, ומכיון שהמועד האמיתי לקביעת ראש נזק זה יגיע רק ביום שהתובעים יבקשו למכור את דירותיהם.

15.    כן נפסק לתובעים פיצוי בגין המטרד האקוסטי עד למועד בניית קטע הקיר הקיים, אך רק למשפחה אחת מבין השתיים, שכן המשפחה השניה כלל לא מתגוררת בדירה שרכשה. בנוסף נפסק פיצוי בגין עגמת נפש.

16.    לסיכום, המשמעות האופרטיבית של פסה"ד איננה רק בצורך להקפיד על  ביצוע ההתחייבויות החוזיות, הן בכתב והן בעל-פה, אלא בעיקר על אופן עריכת הפרוספקט, שכן האמור בו יש בו כדי להקים התחייבויות חוזיות, ככל שהוא עולה בקנה אחד עם התב"ע וההבטחות בע"פ.

17.    בשל העובדה כי פסק הדין עולה בקנה אחד עם מגמת בתי המשפט המעניקה יתר משקל משפטי לפרוספקט כמסמך מחייב – אנו ממליצים להתייחס בחוזה המכר (בעיקר במפרט הטכני ובתשריטים) לכל הנושאים המאוזכרים בפרוספקט. התייחסות שכזו, המגדירה במפורט את הממכר, יש בה כדי לגבור על כל האמור במסגרת קמפיין שיווקי של הקבלן/היזם, באופן שתצומצם האפשרות כי בהמ"ש יקבע שהאמור בפרוספקט הוא המחייב ואף גובר על האמור בחוזה .