יחסי קבלן ורוכש – חובת הקונה לבדוק את התב"ע (תוכנית בניין עיר) אליה מפנה החוזה ומיסוי מקרקעין –
חיוב הקבלן במס בקבלת זכות בלעדית לשיווק דירות
חיוב הקבלן במס בקבלת זכות בלעדית לשיווק דירות
א. יחסי קבלן ורוכש
ביום 18.6.08 ניתן בבית משפט המחוזי בת"א ע"י כב' השופטת רות רונן, פסק דין העוסק במספר נושאים בעלי חשיבות, ובין היתר בשאלה מהו תוקפן של הבטחות בעל פה העומדות בניגוד לאמור בחוזה המכר, בפרט כאשר החוזה קובע כי מצגים טרום חוזיים אינם מחייבים את המוכר, וכי החוזה כפוף לתב"ע (תוכנית בניין עיר) הרלבנטית – ת.א. (ת"א) 2648/98 לוין אפרים ואח' נ' דניה סיבוס חברה לבנין בע"מ ואח'.
1. התובעים רכשו מהנתבעות בתים צמודי קרקע בעיר מודיעין.
2. התובעים טענו כי בבתים ליקויי בניה שונים, וכן טענו כי הוצג להם מצג לפיו מהבתים ישתקף נוף, בעוד שבפועל נבנו מעבר לכביש בתים בגובה 3 קומות המסתירים את הנוף.
3. לעניין הנוף טענו התובעים כי בעלון המכירות נאמר כי הבתים הם "במקום הכי גבוה בעיר", ונשקף מהם נופה של העיר. לטענת התובעים תנאים אלה הם חלק מן ההסכם, והם הופרו, ולכן הם זכאים לפיצוי בשל ירידת ערך הבתים.
4. לטענת התובעים המצג הכוזב הוצג להם הן בעל פה ע"י אנשי המכירות, והן בכתב בפרוספקט שנערך ע"י הנתבעות בו נכתב: "במקום הגבוה ביותר במודיעין, המשקיף על נופה המרהיב של העיר, מוקם פרויקט סביוני מודיעין".
5. הנתבעות טענו כי לא נאמר בעלון הפרסום כי מהבתים ישתקף נוף, וכי השטח מול הבתים לא תואר כפנוי. כן נטען כי הפרוספקט לא צורף להסכם המכר, לא נזכר בו ואיננו מהווה חלק ממנו. יתר על כן, עפ"י חוזי הרכישה אין התובעים זכאים להסתמך על מצגים טרום חוזיים, בפרט כאשר לחוזים צורפה תוכנית האתר וסומנו בה שטחים ציבוריים פתוחים, כאשר השטח עליו מדובר לא סומן בה ככזה.
6. לטענת הנתבעות, עפ"י התב"ע שחלה על המקרקעין, הקרקע שמול בתי התובעים יועדה לבניית בתים בני 3.5 קומות, והתובעים שהצהירו כי בדקו את המקרקעין וסביבתם היו צריכים להיות מודעים לכך.
7. בית המשפט דחה את טענות התובעים לאור התניה בהסכמי המכר לפיה מצגים טרום חוזיים אינם מחייבים את הנתבעת. בנוסף, נקבע כי אין בהסכמים כל התחייבות של הנתבעת ביחס לסביבת הבית וקיימות הסתייגויות מפורשות בהקשר זה.
8. כך נקבע כי הפרוספקט מתאר את הפרויקט כולו כפרויקט המוקם במקום הגבוה ביותר במודיעין, אך אין בו הבטחה לנוף מכל אחד מהבתים.
9. בית המשפט בחן את הסכם המכר וקבע כי לא רק שאין בו התחייבות מפורשת לכך שמן הבתים ישתקף נוף, אלא שנקבע בו כי ההתחיבויות כלפי הרוכשים הינן אך ורק ביחס לממכר עצמו ולא בקשר לסביבת הבית.
10. זאת ועוד, התב"ע שהיתה בתוקף במועד חתימת חוזי המכר התירה בנית בתים בני 3.5 קומות.
11. בית המשפט קבע כי התובעים הצהירו בהסכם המכר כי בדקו את המקרקעין וסביבתם ומצאו אותם מתאימים לדרישותיהם, ולכן הם מנועים מלטעון כי הוצגו להם מצגי שוא.
12. בית המשפט חזר על קביעת בית המשפט העליון במסגרת ע"א 8737/00 שלפרד חברה לפיתוח ובנין נ' יוסף זאק, פ"ד נ"ו (4) 662 שם נאמר:
"החוזה הפנה במפורש לתב"ע הר/1551, שבה נאמר, בין היתר, כי השטח המועבר לעיריה מיועד לבניית יחידות דיור. לדעתי, היה מוטל על הקונים, אם גורל השטח הירוק היה חשוב להם, לבדוק את יעוד השטח בתכנית המתאר".
13. פרשנות דומה להסכם המכר, לפיו לא הייתה התחייבות כי ישתקף מן הבתים נוף, מצא בית המשפט גם בעובדה כי בפניותיהם הרבות בכתב של התובעים אל הנתבעת לא צויין כלל נושא הנוף.
14. בית המשפט קבע עוד כי כמו בפסק הדין שלפרד, גם במקרה זה השטח מול הבתים לא היה בבעלות הנתבעת אלא בבעלות העיריה, ולא סביר כי הנתבעת התחייבה שהשטח ישאר פנוי, שכן אין לה שליטה על מעשי העיריה.
15. סעיף 25 להסכם המכר קובע כי ההסכם ממצה את כל ההסכמות בין הצדדים ואין להתחשב בכל מצג או הצהרה שקדמו לו. התובעים טענו כי זהו סעיף מקפח אך בית המשפט דחה את הטענה לאור הרציונל שמאחוריו. הנתבעת לא יכולה לדעת מה אמר כל נציג מכירות שלה, ולכן היא מחוייבת לאמור בהסכם ולא מעבר לכך.
16. בית המשפט חזר על הלכת ע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חימר פ"ד נ (1) 826, לפיה כאשר הסכם המכר והמפרט מתייחסים לתנאי עסקת המכר, יראו בהם כתנאים מחייבים, גם בנסיבות בהן ניתנו לרוכשים מצגים שונים במו"מ שקדם להתקשרות. זאת להבדיל ממצב שבו הסכם המכר שותק בכל הנוגע למצגים אלה.
17. כן נקבע כי גם אם היו התובעים מצליחים להוכיח כי הוצג להם מצג שוא, הרי שהם לא הוכיחו כי נגרם להם נזק, שכן לא הוכח כי שילמו מחיר שאינו משקף את מחירם האמיתי של הבתים. לא הוכח גם קשר סיבתי בין המצג הנטען לבין התקשרות התובעים בהסכמי המכר.
18. יוער, כי במקרה אחר, אליו התייחסנו בעבר, ת.א. (חי') ויטלי כהן ואח' נ' דיור ופיתוח חברה לבניין בע"מ, נקבע כי לא ניתן לדרוש מהרוכשים, שהינם אנשים פשוטים שלא היו מיוצגים ע"י עו"ד בשלב המו"מ עם הקבלן, כי יבדקו את מסמכי התב"ע. עם זאת, באותו מקרה הייתה התחייבות פוזיטיבית של הקבלן לפעול בהתאם לתב"ע, ובית המשפט קבע כי הקבלן לא יכול להתנער מהתחיבותו זו בטענה כי התובעים לא ידעו בדיוק מהו התוכניות. בענייננו, לעומת זאת, המדובר בהעדר התחייבות של הקבלן עפ"י התב"ע, ובית המשפט מצא שלא להטיל עליו התחיבויות שלא לקח על עצמו, ובפרט כאשר הדבר היה ידוע לרוכשים. בנסיבות אלה היו הרוכשים אמורים לבדוק את התב"ע ולהעיר הערותיהם לפני החתימה.
19. לסיכום, המשמעות האופרטיבית של פסה"ד הינה כי יש לכלול בחוזה המכר סעיף המפנה באופן מפורש לתנאי התב"ע הספציפית וחוזה המכר כמו גם סעיף מפורש הקובע כי תנאי ההסכם בלבד הם המחייבים, ואין באמור בכל מצג, פרוספקט, עלון, הצהרה וכו', בכתב או בע"פ, שקדמו להתקשרות, כדי לחייב את המוכר.
ב. מיסוי מקרקעין
בבית המשפט העליון ניתן ביום 11.6.08 ע"י כב' השופטת פרוקצ'יה, פסק דין בעניין ע"א 7933/01 סלובר בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין באר שבע, שבו נקבע כי זכות שיווק בלעדית של קבלן הינה בגדר מכירה של זכות במקרקעין, ולפיכך חייבת במס רכישה.
20. המדובר באגודה לייזום ומימוש פרויקט להקמת דירות נופש באילת עבור חבריה.
21. האגודה התקשרה עם חברת בניה על מנת שזו תשמש כקבלן הבניה, וכן ניתנה לחברה הקבלנית זכות בלעדית לשיווק 20 יחידות שטרם נמכרו, תוך התחייבות האגודה כלפי החברה הקבלנית למכור את היחידות המשווקות רק לרוכשים שהחברה הקבלנית הפנתה אליה, ולקבלם לאגודה בכפוף לתנאי ההסכם.
22. מנהל מס שבח ראה בזכות הבלעדית משום מכירה של זכות במקרקעין כהגדרתה בחוק המקרקעין, החייבת במס רכישה. החברה הקבלנית טענה כי עפ"י ההסכם עם הקבלן קיבלה זכות לשיווק הדירות בתור קבלן מבצע תמורת עמלה ועל כן אין המדובר בעסקה של העברת זכות במקרקעין החייבת במס.
23. בית המשפט קבע כי הגדרת "זכות במקרקעין" היא רחבה וכפופה לשאלה אם היא כוללת מאפיינים טיפוסיים של זכות רכושית במקרקעין מבחינת תוכנה הכלכלי. באופן דומה, גם הגדרת "מכירה" של זכות במקרקעין מפורשת באופן רחב, הכוללת העברת טובות הנאה בעלות אופי רכושי במקרקעין, גם אם לא בדרך הפורמאלית של ביצוע עסקה קניינית.
24. נקבע כי במקרה זה, הזכות של היזם לדרוש מן המינהל להעניק לו זכות חכירה ל-49 שנים עם קיום חיוביו עפ"י ההסכם, וזכותו להפנות אליו משתכנים לצורך חתימה על הסכמי חכירה אינדבידואליים הינן "זכויות במקרקעין". את הזכות במקרקעין שהיתה בידי האגודה לדרוש מן המינהל כי יחתום עם רוכשים אינדבידואליים על הסכמי חכירה, היא העבירה לידיה של החברה הקבלנית ביחס ל -20 הדירות המשווקות.
25. ההגדרה הרחבה נועדה למנוע עקיפה של רשת המס באמצעות עסקאות מקרקעין בעלות אופי רכושי, הבנויות משרשרת התחיבויות (כמו בין המינהל לאגודה ובין האגודה למערערת). לצורך המיסוי חשובה מהות הזכות ששרשרת ההתקשרויות מאפשרת את העברתה.
26. מאחר שזכות השיווק הבלעדית מהווה חוליה בשרשרת שנועדה לאפשר לרוכשי הדירות רכישת זכות קניין רשומה, הרי שזכות זו נתנה לחברה הקבלנית כח משפטי לקבוע את גורל היחידות ורוכשיהן ולהביא להקניית זכויות קניין להם. לפיכך זוהי "זכות במקרקעין" כמשמעותה בחוק.
27. אמנם האגודה והמינהל אינם חייבים לאשר כל רוכש המופנה ע"י החברה הקבלנית, אך בית המשפט חזר על ההלכה, לפיה כאשר קבלן מקבל זכות בלעדית להפנות משתכנים לבעל הקרקע, זכותו זו חייבת במס רכישה גם אם לבעל המקרקעין שמורה זכות לסרב למשתכנים.
28. לפיכך נדחה הערעור והחברה הקבלנית חויבה בתשלום מס הרכישה בגין אותן 20 יחידות דיור.
ביום 18.6.08 ניתן בבית משפט המחוזי בת"א ע"י כב' השופטת רות רונן, פסק דין העוסק במספר נושאים בעלי חשיבות, ובין היתר בשאלה מהו תוקפן של הבטחות בעל פה העומדות בניגוד לאמור בחוזה המכר, בפרט כאשר החוזה קובע כי מצגים טרום חוזיים אינם מחייבים את המוכר, וכי החוזה כפוף לתב"ע (תוכנית בניין עיר) הרלבנטית – ת.א. (ת"א) 2648/98 לוין אפרים ואח' נ' דניה סיבוס חברה לבנין בע"מ ואח'.
1. התובעים רכשו מהנתבעות בתים צמודי קרקע בעיר מודיעין.
2. התובעים טענו כי בבתים ליקויי בניה שונים, וכן טענו כי הוצג להם מצג לפיו מהבתים ישתקף נוף, בעוד שבפועל נבנו מעבר לכביש בתים בגובה 3 קומות המסתירים את הנוף.
3. לעניין הנוף טענו התובעים כי בעלון המכירות נאמר כי הבתים הם "במקום הכי גבוה בעיר", ונשקף מהם נופה של העיר. לטענת התובעים תנאים אלה הם חלק מן ההסכם, והם הופרו, ולכן הם זכאים לפיצוי בשל ירידת ערך הבתים.
4. לטענת התובעים המצג הכוזב הוצג להם הן בעל פה ע"י אנשי המכירות, והן בכתב בפרוספקט שנערך ע"י הנתבעות בו נכתב: "במקום הגבוה ביותר במודיעין, המשקיף על נופה המרהיב של העיר, מוקם פרויקט סביוני מודיעין".
5. הנתבעות טענו כי לא נאמר בעלון הפרסום כי מהבתים ישתקף נוף, וכי השטח מול הבתים לא תואר כפנוי. כן נטען כי הפרוספקט לא צורף להסכם המכר, לא נזכר בו ואיננו מהווה חלק ממנו. יתר על כן, עפ"י חוזי הרכישה אין התובעים זכאים להסתמך על מצגים טרום חוזיים, בפרט כאשר לחוזים צורפה תוכנית האתר וסומנו בה שטחים ציבוריים פתוחים, כאשר השטח עליו מדובר לא סומן בה ככזה.
6. לטענת הנתבעות, עפ"י התב"ע שחלה על המקרקעין, הקרקע שמול בתי התובעים יועדה לבניית בתים בני 3.5 קומות, והתובעים שהצהירו כי בדקו את המקרקעין וסביבתם היו צריכים להיות מודעים לכך.
7. בית המשפט דחה את טענות התובעים לאור התניה בהסכמי המכר לפיה מצגים טרום חוזיים אינם מחייבים את הנתבעת. בנוסף, נקבע כי אין בהסכמים כל התחייבות של הנתבעת ביחס לסביבת הבית וקיימות הסתייגויות מפורשות בהקשר זה.
8. כך נקבע כי הפרוספקט מתאר את הפרויקט כולו כפרויקט המוקם במקום הגבוה ביותר במודיעין, אך אין בו הבטחה לנוף מכל אחד מהבתים.
9. בית המשפט בחן את הסכם המכר וקבע כי לא רק שאין בו התחייבות מפורשת לכך שמן הבתים ישתקף נוף, אלא שנקבע בו כי ההתחיבויות כלפי הרוכשים הינן אך ורק ביחס לממכר עצמו ולא בקשר לסביבת הבית.
10. זאת ועוד, התב"ע שהיתה בתוקף במועד חתימת חוזי המכר התירה בנית בתים בני 3.5 קומות.
11. בית המשפט קבע כי התובעים הצהירו בהסכם המכר כי בדקו את המקרקעין וסביבתם ומצאו אותם מתאימים לדרישותיהם, ולכן הם מנועים מלטעון כי הוצגו להם מצגי שוא.
12. בית המשפט חזר על קביעת בית המשפט העליון במסגרת ע"א 8737/00 שלפרד חברה לפיתוח ובנין נ' יוסף זאק, פ"ד נ"ו (4) 662 שם נאמר:
"החוזה הפנה במפורש לתב"ע הר/1551, שבה נאמר, בין היתר, כי השטח המועבר לעיריה מיועד לבניית יחידות דיור. לדעתי, היה מוטל על הקונים, אם גורל השטח הירוק היה חשוב להם, לבדוק את יעוד השטח בתכנית המתאר".
13. פרשנות דומה להסכם המכר, לפיו לא הייתה התחייבות כי ישתקף מן הבתים נוף, מצא בית המשפט גם בעובדה כי בפניותיהם הרבות בכתב של התובעים אל הנתבעת לא צויין כלל נושא הנוף.
14. בית המשפט קבע עוד כי כמו בפסק הדין שלפרד, גם במקרה זה השטח מול הבתים לא היה בבעלות הנתבעת אלא בבעלות העיריה, ולא סביר כי הנתבעת התחייבה שהשטח ישאר פנוי, שכן אין לה שליטה על מעשי העיריה.
15. סעיף 25 להסכם המכר קובע כי ההסכם ממצה את כל ההסכמות בין הצדדים ואין להתחשב בכל מצג או הצהרה שקדמו לו. התובעים טענו כי זהו סעיף מקפח אך בית המשפט דחה את הטענה לאור הרציונל שמאחוריו. הנתבעת לא יכולה לדעת מה אמר כל נציג מכירות שלה, ולכן היא מחוייבת לאמור בהסכם ולא מעבר לכך.
16. בית המשפט חזר על הלכת ע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חימר פ"ד נ (1) 826, לפיה כאשר הסכם המכר והמפרט מתייחסים לתנאי עסקת המכר, יראו בהם כתנאים מחייבים, גם בנסיבות בהן ניתנו לרוכשים מצגים שונים במו"מ שקדם להתקשרות. זאת להבדיל ממצב שבו הסכם המכר שותק בכל הנוגע למצגים אלה.
17. כן נקבע כי גם אם היו התובעים מצליחים להוכיח כי הוצג להם מצג שוא, הרי שהם לא הוכיחו כי נגרם להם נזק, שכן לא הוכח כי שילמו מחיר שאינו משקף את מחירם האמיתי של הבתים. לא הוכח גם קשר סיבתי בין המצג הנטען לבין התקשרות התובעים בהסכמי המכר.
18. יוער, כי במקרה אחר, אליו התייחסנו בעבר, ת.א. (חי') ויטלי כהן ואח' נ' דיור ופיתוח חברה לבניין בע"מ, נקבע כי לא ניתן לדרוש מהרוכשים, שהינם אנשים פשוטים שלא היו מיוצגים ע"י עו"ד בשלב המו"מ עם הקבלן, כי יבדקו את מסמכי התב"ע. עם זאת, באותו מקרה הייתה התחייבות פוזיטיבית של הקבלן לפעול בהתאם לתב"ע, ובית המשפט קבע כי הקבלן לא יכול להתנער מהתחיבותו זו בטענה כי התובעים לא ידעו בדיוק מהו התוכניות. בענייננו, לעומת זאת, המדובר בהעדר התחייבות של הקבלן עפ"י התב"ע, ובית המשפט מצא שלא להטיל עליו התחיבויות שלא לקח על עצמו, ובפרט כאשר הדבר היה ידוע לרוכשים. בנסיבות אלה היו הרוכשים אמורים לבדוק את התב"ע ולהעיר הערותיהם לפני החתימה.
19. לסיכום, המשמעות האופרטיבית של פסה"ד הינה כי יש לכלול בחוזה המכר סעיף המפנה באופן מפורש לתנאי התב"ע הספציפית וחוזה המכר כמו גם סעיף מפורש הקובע כי תנאי ההסכם בלבד הם המחייבים, ואין באמור בכל מצג, פרוספקט, עלון, הצהרה וכו', בכתב או בע"פ, שקדמו להתקשרות, כדי לחייב את המוכר.
ב. מיסוי מקרקעין
בבית המשפט העליון ניתן ביום 11.6.08 ע"י כב' השופטת פרוקצ'יה, פסק דין בעניין ע"א 7933/01 סלובר בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין באר שבע, שבו נקבע כי זכות שיווק בלעדית של קבלן הינה בגדר מכירה של זכות במקרקעין, ולפיכך חייבת במס רכישה.
20. המדובר באגודה לייזום ומימוש פרויקט להקמת דירות נופש באילת עבור חבריה.
21. האגודה התקשרה עם חברת בניה על מנת שזו תשמש כקבלן הבניה, וכן ניתנה לחברה הקבלנית זכות בלעדית לשיווק 20 יחידות שטרם נמכרו, תוך התחייבות האגודה כלפי החברה הקבלנית למכור את היחידות המשווקות רק לרוכשים שהחברה הקבלנית הפנתה אליה, ולקבלם לאגודה בכפוף לתנאי ההסכם.
22. מנהל מס שבח ראה בזכות הבלעדית משום מכירה של זכות במקרקעין כהגדרתה בחוק המקרקעין, החייבת במס רכישה. החברה הקבלנית טענה כי עפ"י ההסכם עם הקבלן קיבלה זכות לשיווק הדירות בתור קבלן מבצע תמורת עמלה ועל כן אין המדובר בעסקה של העברת זכות במקרקעין החייבת במס.
23. בית המשפט קבע כי הגדרת "זכות במקרקעין" היא רחבה וכפופה לשאלה אם היא כוללת מאפיינים טיפוסיים של זכות רכושית במקרקעין מבחינת תוכנה הכלכלי. באופן דומה, גם הגדרת "מכירה" של זכות במקרקעין מפורשת באופן רחב, הכוללת העברת טובות הנאה בעלות אופי רכושי במקרקעין, גם אם לא בדרך הפורמאלית של ביצוע עסקה קניינית.
24. נקבע כי במקרה זה, הזכות של היזם לדרוש מן המינהל להעניק לו זכות חכירה ל-49 שנים עם קיום חיוביו עפ"י ההסכם, וזכותו להפנות אליו משתכנים לצורך חתימה על הסכמי חכירה אינדבידואליים הינן "זכויות במקרקעין". את הזכות במקרקעין שהיתה בידי האגודה לדרוש מן המינהל כי יחתום עם רוכשים אינדבידואליים על הסכמי חכירה, היא העבירה לידיה של החברה הקבלנית ביחס ל -20 הדירות המשווקות.
25. ההגדרה הרחבה נועדה למנוע עקיפה של רשת המס באמצעות עסקאות מקרקעין בעלות אופי רכושי, הבנויות משרשרת התחיבויות (כמו בין המינהל לאגודה ובין האגודה למערערת). לצורך המיסוי חשובה מהות הזכות ששרשרת ההתקשרויות מאפשרת את העברתה.
26. מאחר שזכות השיווק הבלעדית מהווה חוליה בשרשרת שנועדה לאפשר לרוכשי הדירות רכישת זכות קניין רשומה, הרי שזכות זו נתנה לחברה הקבלנית כח משפטי לקבוע את גורל היחידות ורוכשיהן ולהביא להקניית זכויות קניין להם. לפיכך זוהי "זכות במקרקעין" כמשמעותה בחוק.
27. אמנם האגודה והמינהל אינם חייבים לאשר כל רוכש המופנה ע"י החברה הקבלנית, אך בית המשפט חזר על ההלכה, לפיה כאשר קבלן מקבל זכות בלעדית להפנות משתכנים לבעל הקרקע, זכותו זו חייבת במס רכישה גם אם לבעל המקרקעין שמורה זכות לסרב למשתכנים.
28. לפיכך נדחה הערעור והחברה הקבלנית חויבה בתשלום מס הרכישה בגין אותן 20 יחידות דיור.
