החובות המוטלות על קבלן המוכר נכס מסחרי – הטעיה, מצג שווא, חוסר תום לב והפרת חוזה

חידושים בפסיקת בית המשפט: החובות המוטלות על קבלן המוכר נכס מסחרי –  הטעיה, מצג שווא, חוסר תום לב והפרת חוזה

ביום 6.2.08 ניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב ע"י כב' השופטת דרורה פלפל, פסק דין העוסק במספר נושאים בעלי חשיבות –  ת.א. (ת"א) 2869/00 כהן יוסף ואח' נ' י.ח. דמרי בניה ופיתוח בע"מ
1.    התובעים רכשו חנויות מהנתבעת שהינה חברה קבלנית, שהקימה באשדוד בניין הכולל מגדלי דירות, 2 קומות חניה, קומת קרקע מסחרית, קומה א' מסחר ומשרדים, וקומה ב' משרדים.

2.    התובעים רכשו חנויות בקומת הקרקע,כאשר לטענתם הוחתמו על חוזים אחידים שכללו תניות בלתי חוקיות ואשר נוסחו באופן עמום.

3.    לטענת התובעים הנתבעת איחרה במסירת החנויות לידיהם; לא השלימה את עבודות הפיתוח הסביבתי; חייבה אותם לשלם תוספת למחיר בטענה שהשטח שנמסר להם היה גדול ממה שנרשם בחוזה; בפועל התברר כי רוב שטחי החנויות היו קטנים מהשטחים עבורם שולם; הנתבעת הציגה מצגי שווא על-פיהם נמכרו שטחי מסחר בפרויקט לגופים עסקיים גדולים, וכן מצג שרכבת הפרברים העתידית תעבור בסמוך לפרויקט; התברר לתובעים כי אין להם זכויות בניה ו/או שימוש בשטח הקולונדה (השטח המקורה) עבורו שילמו; הנתבעת לא הפעילה את מערכת מיזוג האויר המרכזי מטעמי חיסכון (מאחר וחנויות רבות שלא נמכרו הינן בבעלותה), ואסרה על התובעים להתקין מיזוג פרטי בחנויותיהם.

4.    הנתבעת טענה כי לתובעים היה זמן די והותר לקרוא את נוסח החוזה, וכן כי לא העלו כלפיה כל טענה לפני הגשת התביעה. בנוסף טענה כי התובעים 5-7 חתמו איתה על הסדרי פשרה, הכוללים תניות ויתור, ולכן אינם יכולים לתבוע אותה.

5.    בית המשפט קבע כי חתימת התובעים 5-7 על כתבי הויתור הייתה תוצאה של מו"מ, אמנם לא ברוח טובה אך מרצון חופשי. גם אם היו בלחץ כלכלי, עדיין יכלו לקבל יעוץ משפטי, ובכל מקרה לא מדובר ברכישת דירת מגורים אלא נכס להשקעה, ולא נשקף איום כי ימצאו עצמם חסרי קורת גג. בית המשפט קבע עוד כי לא הוכח שתנאי הויתור היו גרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל, ובכל מקרה התובעים לא פעלו לביטול ההסכם תוך זמן סביר. לפיכך דחה בית המשפט את תביעת התובעים 5-7.

6.    התובעים 1-4 טענו כי נתבעת הטעתה אותם ונהגה בחוסר תום לב בשלב המו"מ, בקשר לאפשרות השימוש בשטחי הקולונדה – השטחים המקורים, שלטענתם נמכרו להם כחלק מהממכר. מאחר והשטחים כפופים עפ"י תוכנית המתאר ל"זיקת הנאה" לטובת מעבר של הציבור הרחב, מבקשים התובעים כי יושבו לידיהם הסכומים ששילמו עבור הקולונדה.

7.    הנתבעת טענה כי בכל המסמכים נכתב במפורש כי השטח כפוף לזיקת הנאה לציבור.

8.    בית המשפט קבע כי בחוזי הרכישה אכן צוין במפורש כי קיימת זיקת הנאה לציבור בשטח המקורה. אמנם האדם הסביר אינו אמור להבין את משמעות המונח "זיקת הנאה", אך הוא אמור להבין כי עליו לבצע בדיקות נוספות על מנת לוודא מה מצבו התכנוני והמשפטי של הממכר, לפני שהוא משקיע מאות אלפי שקלים.

9.    מאחר והתובעים בחרו שלא לבצע שום בדיקה, נקבע כי לא הוכיחו קיומם של הטעיה ו/או מצג שווא.

10.    בית המשפט קיבל את טענות התובעים לעניין האיחור במסירת החנויות לידיהם, שנבע מאי השלמת עבודות הפיתוח הסביבתי. נקבע כי קיים הבדל בין כניסה לדירת מגורים בטרם הושלמו עבודות הפיתוח, לבין האפשרות להשתמש בנכס מסחרי באזור שנראה כמו אתר בניה. כן נפסקו לתובעים פיצויים כלליים, בגין התקופה שבה לא הצליחו להשכיר את החנויות עד להשלמת עבודות הפיתוח.

11.    בית המשפט קבע לעניין התשלום הנוסף בו חויבו התובעים, כי ההלכה בענף הבנייה הינה  שנהוג לכלול בשטח הברוטו חלקים ברכוש המשותף והצמדות. מאחר והנתבעת הבהירה במפורש בחוזים מה נכלל בחישוב השטח ברוטו, וצירפה תשריט ותוכניות, הרי שאין פסול בחישוב, אם כי היה עליה לעמוד במגבלת הסטייה המותרת עפ"י צו מכר דירות (טופס של מפרט).

12.    לטענת התובעים הנתבעת הציגה בפניהם מצג לפיו הפרויקט ייבנה במפלס המדרכה וללא כל מעקות, ואילו בפועל נבנתה חומה סביב חלק גדול מהשטחים המסחריים עם מדרגות, המסתירה את השטחים המסחריים ומונעת מעבר של הולכי רגל. לפיכך תבעו התובעים פיצוי בשל ירידת ערך.

13.    נקבע כי אכן קיים הבדל משמעותי במפלס החנויות לעומת המדרכה והרחוב, בין הפרוספקט שהוצג לרוכשים לבין המצב בפועל. מאחר והנתבעת לא סיפקה לתובעים מידע בנוגע למפלסי הגובה, ולאור המצג שהוצג להם, נקבע כי הנתבעת תפצה את התובעים בגין ירידת ערך.

14.    לעומת זאת, בית המשפט לא קיבל את הטענה בדבר מצג שווא באשר למעבר עתידי של רכבת הפרברים בסמוך לפרויקט. נקבע כי הנתבעת הסתמכה בעניין זה על התכנון העירוני, שהוא אקט שיווקי מקובל, ובכל מקרה הייתה קיימת על הקונים חובת בירור. כן נקבע כי לא הוכח שמצגי הנתבעת נעשו בחוסר תום לב המצדיק פסיקת פיצויים, או שאלמלא המצג התובעים לא היו רוכשים את החנויות. בנוסף, נדחתה טענת התובעים בקשר למיזוג מהטעם שלא הוכיחו את עילת התביעה.

15.    לסיכום, פסק הדין ממחיש את הצורך לנסח את תניות החוזה בצורה ברורה וחד משמעית, וכן את החובה להציג מצגים בצורה ברורה, לרבות ביחס לאופן חישוב שטחי ברוטו/נטו, ולצרף לחוזה המכר תשריטים המפרטים את שטח הממכר. כך, יש לנסח באופן דומה אף את כתבי הויתור, במידה וקיימים.