דף הבית >> מאמרים >> נושא: דיני מקרקעין >> סעד עצמי

סעד עצמי - ניתוק החשמל/החלפת המנעולים כאשר השוכר אינו משלם

1.    אנשים פרטיים וחברות, המשכירים נכסים שבבעלותם, נתקלים לא פעם במצב שבו מצד אחד השוכר איננו ממלא אחר הוראות ההסכם, באופן שאיננו משלם את שכר הדירה/ דמי הניהול/חשבונות ארנונה /חשמל וכו', ומצד שני ממשיך להחזיק בנכס ומסרב לפנותו.

2.    פסיקת בתי המשפט, לאורך השנים, לא הכירה בזכות בעלי הנכסים לעשות דין לעצמם, והפתרון היחיד היה הגשת תביעת פינוי, הליך שכרוך בזמן וכסף, כאשר במהלך כל התקופה ממשיך השוכר להחזיק בנכס -  מסרב לשלם מחד ומסרב להתפנות מאידך.

3.    יתר על כן, אי היכולת לעשות שימוש בסעד עצמי, דהיינו באמצעים של ניתוק החשמל/החלפת המנעולים וכו' אף איפשר בעבר לשוכר לקבל צו מניעה זמני המונע מהמשכיר את פינויו מהנכס.

4.    בשנים האחרונות ניכר שינוי במגמת בתי המשפט. אמנם בתי המשפט אינם מתירים גם כיום שימוש אוטומטי באמצעים כנ"ל, אך מצד שני הם קובעים כי במידה והשוכר יעתור לצו מניעה כנגד השימוש באמצעים אלה, צו המניעה הזמני לטובת השוכר יעמוד בתוקפו רק במידה והשוכר ישלם את דמי השכירות בכל התקופה שבה מתנהלים בין הצדדים ההליכים המשפטיים. דהיינו מדובר בהסדר זמני למשך תקופת ניהול ההליכים בתביעת הפינוי.

5.    בעניין רע"א 2592/02 חוצות היוצר חיפה בע"מ נ' י.ד.ס. סקיי – פאב בע"מ, דנה כב' השופטת דורנר בבית המשפט העליון, במקרה מסוג זה. באותו עניין נקבע בחוזי השכירות בין הצדדים כי המשכירים יהיו רשאים לנתק את המושכר מחשמל ומים, ואף לפנות את השוכרים בכוח סביר לרבות פריצה למושכר, במידה והחוזים יבוטלו אך השוכרים יסרבו לפנות את המושכר. כן נקבע בחוזי השכירות כי השוכרים יהיו מנועים מלקזז מדמי השכירות סכומים שהמשכירים חייבים להם. לאור זאת קבעה כב' השופטת דורנר כי צווי המניעה שביקשו השוכרים כנגד ניתוק החשמל וכנגד פינויים מהמושכר, יהיו מותנים בכך שהשוכרים ישלמו את תשלומי השכירות, אותם נמנעו מלשלם תקופה ארוכה.

6.    יש לציין כי בתי המשפט מתירים למשכיר עשיית דין עצמי, כאשר בתום תקופת השכירות השוכר מסרב לפנות את המושכר מבלי שיש לו טענה כלשהי להמשך זכותו להחזיק במושכר, וכאשר טענתו היחידה הינה  כי למשכיר אסור לעשות דין עצמי ולפנותו בכח.

7.    לאור האמור לעיל, מומלץ לכלול בהסכמי השכירות סעיפים המאפשרים למשכיר הפעלת דין עצמי בדרך של ניתוק החשמל/ניתוק המים/החלפת מנעולים/פינוי המושכר מציוד השוכר וכו', וכן סעיף המונע מן השוכר לקזז מדמי השכירות כספים שלטענתו המשכיר חייב לו.

8.    בנוסף, במקרה שהמשכיר נאלץ להגיש תביעת פינוי, מומלץ לעתור במקביל גם למתן צו עשה שיחייב את השוכר להמשיך ולשלם את כל התשלומים החלים עליו במהלך תקופת ניהול המשפט. 
מאת: יהונתן כאהן, עו"ד*
תאריך: 5.11.2009