דף הבית >> מאמרים >> נושא: דיני מקרקעין >> מורה נבוכים לקבלן המתחיל

מורה נבוכים לקבלן המתחיל (או איך להימנע מתביעות דיירים)

יחסי קבלן ורוכש דירה הינם מהמורכבים ביותר. חוק המכר (דירות) התשל"ג-1973, בא לעולם על מנת ליתן הגנה לרוכשי דירות בעיקר מפני בניה לקויה, אך יצר בפועל מחוייבות לטיב הבניה, באופן מחמיר שאינו דומה לכל תחום אחר. אמנם ניתן להתווכח על טיב הבניה בארץ ולפערי האיכות שבין קבלן אחד למשנהו, אולם קיימת תמימות דעים כי רק חברות קבלניות מעטות יכולות לנסות ולצפות את העתיד באם תיגררנה לבתי משפט, במסגרת תביעות של רוכשים, אם לאו. 
במהלך העשור האחרון התפתח תחום התביעות נגד קבלנים לרשימה מאיימת של עילות תביעה ההולכת ומתארכת, החל מתביעות בגין ליקויים בבניה וכלה בתביעות בגין מצגי שווא, הטעיה בפרוספקט, איחור במסירת הדירות וברישומן. במקרים רבים, נוטים בתי המשפט להיחלץ לעזרת הדיירים התובעים, דבר הגורם לעלויות נוספות לקבלן ופגיעה במוניטין שלו. למרות זאת, ע"י היערכות נכונה עוד בשלב הייזום והתכנון, ניתן לצמצם את הסיכון והחשיפה של הקבלן לתביעות עתידיות. להלן יפורטו, בקליפת האגוז, מספר הצעות המבוססות ברובן המכריע על ניסיון ומקרים שנדונו בבית המשפט. 

1. תכנון – תכנון הדירות נעשה בדרך כלל על פי תכנון אדריכלי תוך התחשבות בבקשות המזמין ובהתאם לצרכיו. חלק נכבד מהתביעות העוסקות בליקויי בניה, כוללות התייחסות לפרוזדורים צרים ולחדרי שירותים ואמבטיות ששטחם מצומצם ביחס לשטח הקבוע בתקנות התכנון והבניה, לתקנים הרלוונטיים או לתכניות. דווקא בחלקים אלו של הדירה ניתן לגלות נדיבות יתר אשר משמעותה תוספת של סנטימטרים בודדים לפרוזדור ולחדר השירותים, אשר מחד לא תפגע באופן משמעותי בשטחה הכולל של הדירה, ומאידך תחסוך מחלוקת עתידית לגבי הפונקציונאליות של חלקים אלו בדירה. ניתן אף לומר כי פרוזדור או שירותים הגדולים בסנטימטרים בודדים, מהמותר עפ"י התקנות, אף יוצרים תחושה של מרחב אשר תהא מוחשית באופן יחסי יותר, מתוספת שטח דומה בחדרי המגורים. מכאן, שרצוי לדרוש מהאדריכל בטרם יחל בעבודתו, לתכנן את הדירות תוך מתן דגש לשטחי מינימום של פרוזדורים וחדרי שירותים - אשר שטחם אף יעלה משמעותית על השטחים הקבועים בתקנות. 

2. שיווק – בית המשפט העליון קבע בהלכת "צמיתות" כי פרוספקט או עלון שווקי של קבלן אשר נמסר לקונה דירה טרם החתימה על חוזה המכר – יכול להוות חלק מחוזה המכר, באופן שיחייב את החברה הקבלנית, בכל הנוגע לשטח דירה. פסק דין זה שימש בסיס להגשת תביעות רבות נגד קבלנים תוך הסתמכות על הטענה כי כל נתון או תמונה שנכללו בפרוספקט (אף אם אינם קשורים למבנה עצמו או לחברה הקבלנית) מחייבים את עורך הפרוספקט. בית המשפט העליון, בפרשת "שלפרד" סייג את הפרשנות הגורפת שיוחסה להלכת "צמיתות" וקבע כי שטח ממגרש אשר הופיע כשטח פנוי וירוק בפרוספקט, בדגם ובמודעות החברה – אינו מהווה חלק מתנאי חוזה המכר ואינו יכול לחייב את החברה הקבלנית. בית המשפט נימק את החלטתו, בין היתר, בכך שאילו סברו הקונים כי השטח הירוק שכביכול הובטח להם, היה עניין מהותי, היה על הקונים לעמוד על כך כי עניין זה יכלל כתנאי מפורש בחוזה המכר, זאת בנוסף לחובתם לבדוק במשרדי הועדה המקומית לתכנון ובניה את היעוד של השטח שבמחלוקת. למרות פסיקת בית המשפט העליון, רצוי להימנע, ככל האפשר, מהכללת פרטים או תיאורים מוגזמים בפרוספקט, אשר עלולים להוות בסיס לתביעה עתידית. בהקשר זה, יש לבצע בקרה של מערך השיווק שלעיתים מבצע שיווק אגרסיבי באמצעות הבטחות שלא ניתן יהיה למלאן בהמשך. בהקשר זה יצויין, כי גם אם חוזה המכר יקבע באופן חד משמעי כי המצגים שקדמו לחתימת חוזה המכר – בטלים, סביר כי לא יהיה בכך למנוע הגשת תביעה עתידית, כפי שהפרוספקט עצמו עלול להוות תמריץ להתדיינות מיותרת כנגד הקבלן, אם יהיו בו נתונים מעורפלים. 

3. ניסוח החוזה – במסגרת החוזה יש להתייחס לנושאים אשר בדרך כלל משמשים מחלוקת בסכסוכי דיירים-קבלנים. בתקופה הנוכחית בה נמכרות דירות רבות לאחר השלמת הבניה, יש לציין מפורשות את עובדת גמר הבניה בחוזה המכר, שכן בתביעות בעילה של מצגי שווא, לא דומה דירה אשר "נמכרה על הנייר", לדירה שעמדה מושלמת וגמורה וניתן היה לבדקה לפני רכישתה. מומלץ לפרט את מנגנון עריכת תיקוני שנת הבדק על מנת למנוע דרישות לתיקונים באופן שיקשה על החברה לבצעם במרוכז, וכן להטיל על הקונה את החובה להודיע בכתב ובדואר רשום על כל ליקוי או אי התאמה, על מנת למנוע מחלוקות בהמשך. בפועל, מומלץ על טיפול מיידי בתלונות דיירים, בפרט בתלונות הנוגעות לרטיבות, שכן הניסיון מלמד שמתן טיפול נקודתי ומיידי לתלונות לגיטימיות, משמש במרבית המקרים כאמצעי מניעה לתחושות מירמור והתארגנות קבוצתית להגשת תביעות. 

4. המפרט הטכני – בדומה לאמור בכל הקשור לתכנון שטחי הפרוזדורים והשירותים, גם בכל הקשור למפרט הטכני, רצוי לגלות נדיבות בנושאים שלא כרוכים בממון רב. הניסיון מלמד שדווקא בפרטים שאינם משמעותיים עלולות להתעורר מחלוקות, אשר ישמשו כ"יריית פתיחה" לסכסוך אשר יכלול ויצבור תביעות נוספות. לצורך הדוגמא, נקודות חשמל הינן עניין הקשור לפונקציונאליות השוטפת של הדירה ולפיכך מומלץ לספק אף יותר ממה שנכלל במפרט הטכני. חשוב לכלול במפרט הטכני הערה כי רק תקנים רשמיים מחייבים את החברה, שכן קיימת פסיקה הקובעת כי אם המפרט הטכני לא סוייג בהערה כאמור, גם תקן שאינו רשמי ובגדר המלצה בלבד – עלול לחייב את החברה הקבלנית בתביעה עתידית. 

5. הסכמי פשרה – לעיתים לא יהיה מנוס מהתעמתות עם רוכשי דירות הן על רקע חוות דעת הנדסיות/שמאיות שיוזמנו על ידי רוכשי הדירות והן על רקע התחשבנות ביחס לתשלומי התמורה. יש להדגיש, כי בתי המשפט מייחסים משקל שונה לכתבי ויתור גורפים הנחתמים על ידי רוכשי דירה כנגד מסירת המפתח, לעומת הסכמי פשרה הנחתמים על ידי שני הצדדים אשר במסגרתם מעניקה החברה הקבלנית הטבה מסויימת לרוכשי הדירה. הטבה כזו יכולה להיות הנחה כספית כנגד ויתור של הקונה על תביעות עתידיות או הטבה במפרט הטכני אשר הינה בעלת שווי כלכלי. במקרה האחרון יקשה על התובעים להוכיח כי הסכם הפשרה נחתם תחת לחץ או מצוקה בפרט אם הוא נחתם זמן מה לאחר שהדירה נמסרה. 

6. קונה מביא קונה – למודות ניסיון מתביעות דיירים, החליטו מספר חברות לשנות אסטרטגיה בכל הקשור לתלונות ולחילוקי דעות עם לקוחות החברה. חברות מסויימות הקימו צוותים העוסקים באופן שוטף בטיפול בתלונות דיירים, תוך שילוב אירועים על חשבון החברה הקבלנית, אשר יש בהם רכיב לא קטן של יחסי ציבור. אין ספק כי פעילות מעין זו כרוכה במשאבים כספיים נוספים מעבר לבניה עצמה, אולם הניסיון מלמד כי רוכשי דירות מרוצים, מביאים קרובי משפחה לרכוש דירה נוספת באותו פרויקט והרווח הטמון בעסקאות נוספות, עשוי להצדיק את ההשקעה לטווח ארוך. 
 
מאת: יהונתן כאהן, עו"ד*
תאריך: 27.5.09