הגבלת חופש העיסוק ושלילת פיצויי פיטורים

בפני מי שעומד לרכוש קורת גג חדשה, ניצבת לא אחת הדילמה האם לרכוש בית מן המוכן, או לנסות ולעצב במו ידיו את דירת חלומותיו. למי שהחליט לקנות דירה או בית שכבר עומדים על תילם, קיים בד"כ היצע מגוון של נכסים המוכנים לאכלוס מיידי (כולל נכסים שהינם "יד שניה"). חברות בניה רבות אינן חוסכות מאמץ על מנת לשכנע קונים פוטנציאליים כי זה הזמן לרכוש דירה חדשה והן אף מעריפות על המתעניינים שלל מבצעים והנחות. אולם, יש מי שחישב ומצא כי בבניה עצמית, קרי, בהזמנת שרותי בניה ישירות מקבלן או מקבלני משנה, ניתן לחסוך עשרות אחוזים ממחיר הבניה ואף לתכנן את הדירה או הבית בהתאם לטעם האישי של המזמין. ניסינו להעלות על הכתב, מספר עצות חיוניות, אשר אולי יהיה בהן לסייע למי שהחליט ליזום בעצמו את הקמת בית חלומותיו באמצעות העסקת קבלן מטעמו.

1.    בחירת הקבלן – לא כל אדם המציג עצמו כקבלן הינו אכן איש מקצוע מיומן. על מנת לעסוק בבניה כחוק, על כל קבלן להיות רשום בפנקס רשם הקבלנים בסיווג המתאים. קבלן שאינו רשום אצל רשם הקבלנים יתכן ויהיה תחרותי יותר מבחינת המחיר שיציע עבור עבודות הבניה, אולם הדבר עלול להתבטא ברמת עבודה נמוכה. יש להקפיד לציין במסגרת ההסכם לביצוע עבודות הבניה, כי הקבלן מצהיר כי הוא אכן קבלן רשום וכי סיווגו מתאים להיקף הבניה שנטל על עצמו. קיים הבדל בין שכירת קבלן מבצע אשר אחראי לביצוע כל העבודות לבין העסקת מס' קבלני משנה כל אחד בתחומו. האפשרות השניה אמנם תחסוך בעלויות הבניה, שכן היא חוסכת תשלום לקבלן הראשי, אך היא דורשת מעורבות גדולה יותר של המזמין בהליך הבניה, הן מבחינת התיאום והפיקוח והן מבחינת עמידה על המשמר כי קבלן משנה אחד לא ינסה לגלגל אחריות למחדליו - על קבלן משנה אחר. רצוי לבדוק נכסים אחרים שכבר נבנו ע"י הקבלן המוצע ולשוחח עם מזמיני עבודות קודמים על מנת לקבל  התרשמות בלתי אמצעית, לא רק מהמוצר המוגמר, אלא גם מהשירות שנותן הקבלן, ככל שמתעוררים ליקויים לאחר סיום העבודות.

2.    המחיר – בדומה למבצעי ההנחות של חיסול העונה, מחיר הבניה לכשעצמו לא תמיד מגלה את כל "האמת" ויכול להוות פתח למחלוקות עתידיות, אם לא יוגדר בפירוט הנדרש. מומלץ לסכם על מחיר "פאושלי", דהיינו מחיר סופי הכולל את כל עבודות הבניה לפי מפרט טכני וכתב כמויות שיצורפו לחוזה. יש לזכור כי כאשר מסוכם מחיר "פאושלי", הזמנת עבודות נוספות שלא נכללו בכתב הכמויות ובמפרט הטכני, עלולות להוות בסיס לדרישה כספית מופרזת מצד הקבלן בהמשך. בהחלט קיימת אפשרות כי קבלן יסכים לקחת עבודות בניה במחיר "פאושלי" מתוך ידיעה שהמחיר אינו רווחי, תוך כוונה ליצור את הרווח הממשי מאותן עבודות נוספות, אשר מטבע הדברים מוזמנות תוך כדי תהליך הבניה. לפיכך, יש לכלול בחוזה, מנגנון לחישוב תעריף עבור עבודות נוספות, אשר רצוי שיהיה צמוד לאחר ממחירוני הבניה המקובלים בענף.

3.    אבני דרך – התמריץ העיקרי עבור הקבלן להשלים  את עבודות הבניה אינו עצם חתימתו על ההסכם, אלא הידיעה כי בתום כל שלב ושלב עם התקדמות הבניה, משלם המזמין כספים נוספים על חשבון התמורה. תשלום לפי שלבים ע"פ התקדמות הבניה, מוכר כמנגנון "אבני דרך" והוא אמור להבטיח כי בכל שלב ושלב, לא יימצא הקבלן כאשר הופקדו בידיו תשלומים עודפים בהשוואה לבניה שבוצעה בפועל. לעומת זאת, השארת סכום משמעותי מסכום התמורה אשר יש לשלמו רק כנגד גמר הבניה, יבטיח כי הקבלן לא ייסע לצמיתות מעבר לים, תוך כדי ביצוע העבודות, יש בו תמריץ לקבלן לעמוד בלוח הזמנים שנטל על עצמו.

4.    פיקוח – מקובל לחשוב כי העסקת מהנדס מפקח מייקרת את הבניה עד 10% מעלות הבניה. לדעתנו, מי שבונה את ביתו ללא שימוש בפיקוח הנדסי חיצוני ועצמאי, עלול למצוא עצמו מתמודד בחלוף השנים, עם מגוון של ליקויים בתחום הבניה. ליקויים כאמור מצויים בספקטרום רחב, החל מבעיות של איטום וחדירת רטיבות ועד בעיות קונסטרוקציה ותנועת יסודות. לצורך הענין רצוי להעסיק מפקח שאין לו כל קשרי עבודה קודמים עם הקבלן ואשר ישקיע את כל מירצו בהגנת האינטרסים של המזמין. מנגנון הפיקוח לא אמור רק למנוע מהקבלן לנסות "לעגל פינות"  באופן ביצוע העבודה ובשימוש בחומרי הבניה, אלא אמור להוות הגורם הבלעדי, אשר מאשר שחרור כספים לקבלן בהתאם למנגנון אבני הדרך, זאת רק לאחר שהמפקח מוודא, כי כל שלב ושלב בהליך הבניה, הסתיים כראוי. יש לציין בהסכם כי הקבלן מתחייב לפעול בהתאם להנחיות המפקח, ולדרוש מהקבלן ניהול של יומני עבודה בשיתוף עם המפקח, על מנת שיהיה תיעוד לתהליך הבניה, במקרה של חילוקי דעות בעתיד. העסקת המפקח עוד בשלב ההתקשרות, לצורך בדיקת כתב הכמויות והמפרט הטכני, תבטיח כי הקבלן לא ישתמש בניסוחים מעורפלים לגבי חומרי הבניה. כך גם ניתן לצמצם את השימוש באפשרות להתקנת "שווה ערך" למוצר מסויים, אשר ערכו זול יותר מהמוצר המובטח.

5.    לוח זמנים – יש להגדיר את תקופת הבניה באופן מפורט ולקבוע אף פיצוי מוסכם לכל יום איחור, אשר יקוזז מהתשלום הסופי. בדרך כלל מבקש הקבלן שלא לכלול במסגרת מניין החודשים לביצוע הבניה, אירועים המוגדרים לשיטתו "ככח עליון". הגדרה זו בדרך כלל הינה בעייתית, שכן בתום התקופה, מסתבר כי גשמי החורף והסגר בשטחים שהינם חלק משגרת חיינו, גם הם מהווים לטענת הקבלן "כח עליון"... לעומת זאת, מתרבים המקרים בהם נכלל בחוזה תשלום "בונוס" לקבלן, אם הבניה מסתיימת במועד מוקדם, עוד לפני המועד האחרון המוסכם.

6.    ביטחונות – גם אם התרשמתם כי הקבלן הינו קבלן בעל מוניטין ויושר אישי, הרי שטובים הסיכויים כי בעת חתימת ההסכם, יתנוסס על גבי ההסכם, שמה של חברה בעירבון מוגבל, אשר עושרה ויכולת הפירעון שלה מוטלים בספק. ערבות אישית של מנהלי החברה או צדדים אחרים ושטרי חוב מתאימים שיופקדו בנאמנות אצל עורכי דינכם, יהיה בהם להבטיח כי אם החברה הקבלנית תגיע לסוף דרכה, יהיה בידכם להיפרע באופן אישי מהערבים להסכם. אמצעי זה יכול אף לשמש אמצעי מרתיע למי ששוקל להפר את ההסכם בהמשך, או במידה והקבלן ינסה להתנער מחובותיו בקשר לביצוע תיקונים בנכס. 

7.    אחריות ובדק – אם רכשתם מגרש והזמנתם קבלן לבצע עבורכם עבודות בניה, תחול על הקבלן אחריות מצומצמת לטיב הבניה בהתאם לחוקי החוזים השונים וכן חוק חוזה קבלנות וחוק המכר הכללי. לעומת זאת, הינכם רשאים לכלול בחוזה תנאי, כי אחריות הקבלן תהא לפי חוק המכר (דירות) התשל"ג-1974, שהינו חוק המחמיר יותר עם קבלנים,  הן ביחס לתקופת האחריות והבדק החלה על הקבלן בקשר לנכס, והן ביחס לאיכות וטיב הבניה. בהקשר זה רצוי לבקש בטחונות ראויים להבטחת התחייבויות הקבלן לביצוע תיקונים שידרשו  בתקופת הבדק והאחריות. 

8.     חילוקי דעות – תוך כדי תהליך הבניה, יתכן ותגלו כי לא הכל פועל על מי מנוחות. מחד המפקח יתריע בפניכם ובפני הקבלן על ליקויים בעבודות, מאידך הקבלן יבוא בדרישות כספיות מעבר לנקוב בחוזה, בשל סיבות שלטענתו, לא ניתן היה לצפות בעת חתימת ההסכם. יש לזכור כי גם ההסכם המנוסח בצורה הברורה ביותר, לא תמיד ירתיע קבלן זה או אחר לבקש כספים נוספים (התייקרויות כלליות במשק או בר מצוה לבנו שיסתבר בדיעבד שהוא רק בן שנתיים) . חשוב שבחוזה יפורט מנגנון לפתרון סכסוכים, כאשר ניתן לבקש כי בחוזה יכלל תנאי כי המפקח ישמש כבורר. בכל מקרה יש לשלול מהקבלן זכות עכבון בנכס, דהיינו זכות להחזיק בנכס עד לאחר שימולאו דרישותיו, כפי שיש לציין מפורשות כי בהתאם להכרעת המפקח כי הקבלן לא עמד בתנאי מהותי בחוזה, יהיה על הקבלן לפנות את נכס מיידית על כל ציודו.

9.    התאמה אישית – האמור לעיל מהווה רק קומץ דוגמאות מתוך מגוון רחב של סכסוכים שאירעו בפועל. הרבה מבנים נבנו במדינת ישראל ע"י קבלנים שחלקם הגדול, מקצועיים והגונים. ברם, תהליך של בניה עצמית דורש הרבה מעורבות, זמן פנוי ויכולת אישית להתמודד עם אנשי המקצוע תוך כדי התהליך. הואיל ולא כולנו קורצנו מאותו חומר,  מומלץ לחשוב פעם נוספת, האם התהליך מתאים לכם באופן אישי, אם לאו. אם קיבלתם החלטה חיובית ופעלתם בלוויית הביטחונות הנכונים, רבים הסיכויים כי תקבלו נכס לפי טעמכם האישי, בעלות יחסית נמוכה, כאשר הנכס עצמו ישמש אתכם והבאים אחריכם.
מאת: יהונתן כאהן, עו"ד*
תאריך: 23.11.15